跨区经营房地产业建筑业不动产租赁服务报税就地预缴，机构地申报，城建税咋办？

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　营改增前，对跨区域经营房地产业、建筑业、不动产经营租赁服务等部分应税行为，采取属地征管。营改增后，对上述应税行为的税收征管进行了重大调整，实行“就地预缴，机构地申报”新的征管方式，随之而来的城市维护建设税怎样处理？

　　案例

　　某房地产企业2016年5月销项税额75.31万元，进项税额57.87万元。其中，某跨区域开发项目，取得预收款1000万元。6月应在项目地预缴增值税为：1000÷（1＋11%）×3%＝27.03（万元）。应在机构所在地申报增值税额为：75.31－57.87－27.03＝-9.59（万元）。该企业机构地适用的城市维护建设税税率为5%，项目地适用的城建税率为7%，企业在预缴与申报城市维护建设税时如何处理？

　　处理意见分歧

　　第一种：城建税是以企业“实际缴纳”的“三税”为计税依据，营改增后，由于增值税的核算与应缴税款计算的特殊性，对跨区域经营企业在项目地、服务提供地或销售地只是预缴，而并非企业实际应缴纳的增值税款，因此，在预缴增值税时不应同时缴纳城市维护建设税；

　　第二种：营改增后由原属地征管变为“就地预缴，机构地申报”，因此，应随预缴和申报地分别适用各自的税率计算缴纳城市维护建设税。

　　第三种：实行“就地预缴，机构地申报”后，由于跨区域经营会涉及不同的城建税率的情况，若按预缴地和申报地各自的适用税率计算预缴和申报，一方面造成企业财务核算、管理困难，另一方面除了增值税与城市维护建设税无法比对外，对特殊情况下的税款抵、退的处理更加复杂。因此，应以机构地或经营地的适用税率统一计算。

　　实务分析

　　1.预缴的增值税真的是“预缴”吗？由于增值税具有专门的核算方法和应缴税款计算过程，跨区域经营企业在项目地、服务提供地或销售地按规定预缴增值税后，企业在会计处理上都做了已交增值税处理，同时，税收政策上对预缴的增值税税款，在企业当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。因此，企业按规定预缴的增值税实际上就是企业“实际缴纳”的增值税，而并非一般意义上的“预缴”，城市维护建设税应当随增值税同时缴纳。

　　2.预缴与申报分别适用各自的城建税率操作性有多大？营改增后的城建税是以企业实际应缴纳的增值税为依据，“实际应纳”应当是指企业当期“销项减进项”后应缴的税额。由于增值税在财务会计核算上具有专门的核算方法和应缴税款计算过程，不可能也没有必要对一项业务分别核算预缴地和机构地应缴的增值税和计提相应的城市维护建设税；加之，一些业务完成后，机构地通过核算有可能出现异地多预缴增值税的情况，但随之多缴的城建税抵减哪个税率区域的更无法操作；再者，主管税务机关在对城市维护建设税实施税务稽查或检查时，若要按不同税率的区域计算确定补退更是难上加难。因此，预缴与申报分别适用各自的城建税率在财务核算上不具有可行性，在税务管理上更无操作性。

　　3.“就地预缴，机构地申报”的城建税适用税率。财政部下发《关于贯彻执行〈中华人民共和国城市维护建设税暂行条例〉几个具体问题的规定》（财税字〔1985〕69号）明确了纳税单位或个人缴纳城市维护建设税的适用税率“一律按其纳税所在地”的规定税率执行。《财政部关于城市维护建设税几个具体业务问题的补充规定》（财税字〔1985〕143号）明确，城市维护建设税的适用税率按“纳税人所在地”的规定税率执行，对下列两种情况，可按“三税”缴纳地的税率：①由受托方代征代扣增值税、消费税、营业税的单位和个人；②流动经营等无固定纳税地点的单位和个人。

　　上述两个文件前后不一，但目前仍然有效，各地也制定了按属地税率计算纳税的规定，比如北京市：“外省、市来京从事经营的单位和个人，按规定应在本市缴纳产品税、增值税、营业税的，均按经营所在地的适用税率征收城市维护建设”。在营业税制下，纳税地为项目或服务提供所在地，税款计算简单直接，企业只要按不同区域项目或服务单独处理，城建税的计提、缴纳以及财务核算并无问题，在增值税制下，固定业户的纳税地点为机构所在地，为了解决地方财政收入分配问题，实行“就地预缴，机构地申报”办法，加之，就地预缴并不一定是项目的应缴，因此，分别确定适用税率不可取，只能选择机构地或项目地之其一。